ОТРАСЛЬ РАЗВИВАЕТСЯ НЕ БЛАГОДАРЯ, А ВОПРЕКИ

  Интервью с руководителем аналитического отдела компании "НОВАЯ ПЛОЩАДЬ" Дмитрием Владимировичем ПОПОВЫМ
  
  - Уважаемый Дмитрий Владимирович, как бы Вы охарактеризовали ситуацию, сложившуюся на российском строительном рынке, какие позитивные или, наоборот, негативные тенденции прослеживаются, что нового произошло в строительной отрасли за истекший год? Сейчас Россия переживает настоящий бум в строительной отрасли. Как Вы считаете, эта тенденция сохранится и в будущем, или есть какой-то предел роста, до которого мы еще пока не дошли?
  - Предел роста жилищного строительства практически достигнут, особенно в части жилищного строительства в крупных городах-миллионниках по многоквартирным домам. В 2006 году объемы строительства продолжат рост за счет проектов, стартовавших в 2003-2005 году.
  Но, к сожалению, я не вижу причин для оптимистических прогнозов по объемам строительства жилья в России. Возможности увеличения объемов строительства связаны в первую очередь с индустриальным домостроением, возведением многоквартирных домов.
  Для роста объемов строительства многоквартирных домов должны адекватно увеличиваться объемы производимых стройматериалов, должно быть достаточным число квалифицированных специалистов, отвечающих за соблюдение технологий и качество строительства: архитекторов, инженеров.
  Рост спроса на продукцию строительной отрасли и квалифицированных специалистов ведет к росту цен на стройматериалы и дефициту кадров на рынке: отсюда следует рост себестоимости строительства. Для примера, стоимость кубометра бетона при монолитных работах на жилых домах выросла за 2004 год с 200-240$ до 280-320$, т.е. на 36 %.
  Еще одной проблемой является развитие инженерных сетей. Все жилье, что строилось в последние пятнадцать лет, в основном «садилось» на имеющиеся сети, проложенные более пятнадцати лет назад. Запас этих мощностей неизбежно будет исчерпан в ближайшие годы – это означает, что для нового строительства придется существенные средства вкладывать в развитие инженерной инфраструктуры поселений: доля этих затрат в себестоимости строительства будет значительно выше, чем сейчас.
  Необходимо учесть рост цен на энергоносители, который будет продолжаться: это также отразится ростом себестоимости строительства.
  Новые законодательные инициативы не стимулируют застройщиков, не упрощают процедуры связанные с возведением жилых домов. Например, закон «О долевом участии в строительстве…» укрепляет права дольщиков и увеличивает ответственность застройщика, - что ведет к увеличению рисков строительства для застройщика. Рост рисков должен адекватно компенсироваться инвестиционной привлекательностью проекта, - экономический закон, действие которого непреложно. Это означает, во-первых, выбор застройщиком наиболее прибыльных (и совсем не обязательно, более социально значимых) проектов и отказ от менее прибыльных: значит, часть домов, которые могли быть потенциально построены, не будут построены в силу этого фактора. Во-вторых, банковские кредиты для застройщиков станут дороже в силу большей рискованности проектов. Это также ведет к росту себестоимости строительства.
  Под давлением совокупности этих факторов себестоимость строительства будет постоянно расти темпами, опережающими как рост цен на недвижимость, так и рост доходов населения. Соответственно, в период 2007-2010 годы можно прогнозировать стабилизацию объемов строительства и, с несколько меньшей долей вероятности, небольшое снижение – на 5-10 % относительно уровня, который будет достигнут в 2006-2007 году.
  До 2007 года объемы строительства будут, по нашей оценке, расти (7-10% в год), за счет проектов, реализация которых начата в 2003-2005 годах. Затем, рынок будет сжиматься под давлением опережающего роста себестоимости (20-35% в год) по сравнению с ростом цен на квартиры (12-17 % в год) – падающая доходность рынка вытеснит с него часть игроков, и приведет к сокращению числа проектов. За счет этого будет поддерживаться баланс спроса/предложения при том уровне цен, который приемлем по уровню рентабельности для остающихся на данном рынке застройщиков и инвесторов.
  - По оценкам специалистов, сейчас в России возводится 40 млн кв.м. жилья в год, а потребность составляет 150 млн кв.м! Можно ли ожидать в ближайшее время увеличение объемов строительства?
  - Цены на квартиры практически во всех крупных городах достаточно высоки, что на фоне неразвитого жилищного кредитования очень сильно ограничивает платежеспособный спрос, несмотря на огромные физические потребности россиян в жилье. При этом цены на строительство (т.е. строительная себестоимость) по крупным городам растут быстрее, чем цены продаж жилья конечным покупателям. Это приводит к снижению инвестиционной привлекательности жилищного строительства, что в итоге чревато уходом из бизнеса строительства жилья многих небольших компаний. Это приведет к сокращению объемов строительства многоквартирных домов.
  Частично данный негатив будет компенсирован за счет индивидуального жилищного строительства, особенно в регионах. Но в целом, для решения «квартирного вопроса» необходим рост массового жилищного строительства, а это именно многоквартирные дома, перспективы роста которого сейчас, по нашей оценке, низки.
  Мы ожидаем увеличения индивидуального жилищного строительства, строительства промышленных и коммерческих (складских, офисных, торговых и развлекательных) объектов. Но, по нашей оценке, с 2008 года объемы жилищного строительства в целом стабилизируются, и возможно незначительно снизятся – на 5-10% относительно уровня, который будет достигнут в 2006-2007 году. Это произойдет при отсутствии серьезных действенных мер по стимулированию жилищного строительства со стороны государства, за счет ухода с рынка части компаний, строящих многоквартирные дома.
  – А купит ли население столько жилья?
  - Возможности населения по покупке жилья сейчас ограничены, во-первых, высокими ценами на квартиры, землю и строительство; во-вторых, неразвитостью жилищного кредитования на фоне отсутствия уверенности в стабильной экономической ситуации в стране в средне и долгосрочной перспективе.
  150 млн кв.м жилья в сегодняшних условиях не сможет быть куплено даже при условии 50 % снижения имеющихся цен.
  – Что показывает практика, обеспечено столь бурное жилищное строительство продукцией промышленности стройматериалов?
  - Между жилищным строительством и производством стройматериалов наблюдается существенный перекос: в быстроразвивающихся регионах, таких как Москва, наблюдается локальный дефицит стройматериалов и опережающий рост цен на стройматериалы – из-за высоких абсолютных объемов жилищного строительства на фоне ограниченных возможностей региональных производителей стройматериалов.
  В других регионах существуют ситуации, когда несмотря на наличие мощностей по производству стройматериалов, они не востребованы рынком жилищного строительства из-за низкой платежеспособности населения, не покрывающей себестоимость строительства в степени, достаточной для строительства жилых площадей, адекватных объему производимых стройматериалов.
  - Что, по Вашим данным, для сегодняшнего покупателя недвижимости является наиболее приоритетным: вопрос цены или качество?
  - Вопрос цены, безусловно, приоритетен для покупателей в нижнем ценовом сегменте. Для среднего ценового сегмента приоритетность между ценой и качеством распределяется примерно поровну. Для верхнего ценового сегмента приоритетно качество.
  - Насколько различается цена за квадратный метр жилья в регионах и в Центральной России, в Москве?
  В среднем, примерно вдвое по крупным городам-миллионникам. По небольшим городам – в три-четыре раза.
  - Имеет ли место на строительном рынке конкуренция между российскими и иностранными строительными компаниями? Считается, что иностранные компании отличаются более качественным результатом, их продукция имеет более привлекательный внешний вид, интересный внутренний дизайн, современную планировку, в строительстве используются только новейшие строительные и отделочные материалы…
  - Да, естественно, такая конкуренция присутствует. Качество результата зависит не от нации, а от действенного контроля Заказчика над Подрядчиком, а также от внутренней политики и стратегии развития компании, выполняющей строительные работы: строить максимально много, но недорого и некачественно либо поступательно наращивать объемы строительства, постоянно контролируя высокое качество строительства.
  То же касается и дизайна, и строительных технологий – это не национальный вопрос.
  - За какими технологиями строительства, по Вашему мнению, будущее и какие строительные материалы будут особенно востребованы? На какие виды строительных материалов на рынке ощущается постоянный дефицит?
  - Будущее за экологически чистыми технологиями, обеспечивающими рециркуляцию стройматериалов: не только долговечность построенного, но и удобство и экологичность последующего демонтажа и утилизации зданий, без нанесения ущерба окружающей природной среде.
  Постоянного дефицита нет ни на один вид строительных материалов. Локально возникающий дефицит, например, в Москве по арматуре – компенсируется поставками из удаленных регионов, ближнего зарубежья.
  - Каковы Ваши прогнозы относительно перспектив развития отрасли в будущем?
  - Несмотря на возможные негативные явления на рынке строительства (особенно жилищного), отрасль будет поступательно развиваться, сообразно общему росту экономики страны.
  - Как вы оцениваете работу государственных органов в деле поддержки строительной отрасли? Каких решений от власти Вы ждете, чем вообще они должны помочь отрасли?
  - В целом можно охарактеризовать работу госорганов одной крылатой фразой: «хотели как лучше, а получилось как всегда». Отрасль развивается не благодаря, а вопреки деятельности многих госорганов. Конечно, есть и примеры продуктивного сотрудничества – в основном это касается работы с местными органами власти. На федеральном уровне действия очень непоследовательны, много перекосов – взять хотя бы Закон о долевом участии в строительстве.
  Льготного кредитования населения на приобретение жилья. Расширения круга лиц, имеющих возможность получения льготного кредита.
  Целевые льготные государственные кредиты и льготное налогообложение для строительных компаний:
  А) под обязательства застройки большого объема жилья (например, 1 млн кв.м за два года).
  Б) под развитие основных фондов, капитализацию компаний: увеличение строительных мощностей, вертикальную интеграцию.
  В) под обязательство реализовать заранее определенный объем квартир по фиксированной льготной цене под целевые программы (в частности, под программу льготного кредитования населения).
  Развитие законодательной базы.
  Эффективный контроль за соблюдением законов.
  Целью такого подхода должна быть стимуляция строительных компаний на увеличение объемов строительства жилья – только за счет этого можно сделать его действительно доступным. При этом, эффективность работы таких подходов будет зависеть не только от объемов финансирования таких программ, но равной мере от жесткости контроля за распределением и использованием ресурсов. Без этого будет «как всегда».
  
  Материал подготовлен при участии
  Светланы ХАВИНОЙ,
  Коммуникационная группа
  «Медиа-Шторм»